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Qu’est-ce que le dossier de diagnostics immobiliers ?

« Dossier de diagnostics immobiliers » est un terme qui revient très souvent quand on veut vendre ou encore louer un bien. Son importance est d’autant plus grande qu’elle est obligatoire pour le vendeur/bailleur.

Le dossier se présente comme une garantie solide qui facilite les opérations de vente ou de mise en location de bien immobilier. Seulement, qu’est-ce que c’est réellement ? À quoi sert ce dossier ? Qui le constitue et pourquoi ? Nous vous donnons les réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’un Dossier de diagnostics véritablement ?

Le dossier de diagnostics immobiliers est le document constitué de l’ensemble de tous les diagnostics réalisés par une entité accréditée par des organismes réglementés. Ce dossier est une sorte de carnet de santé de votre bien immobilier. Il permet de savoir ce qu’il s’y cache.

Les nombreux diagnostics qui forment le dossier donnent à l’acquéreur du bien, une visibilité claire sur l’état actuel de l’actif. C’est donc un document neutre qui permet d’évaluer le bien.

Selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitat, le dossier de diagnostic immobilier est une obligation tenue par le vendeur. La législation qui encadre la constitution et la véracité de ce dossier est limitée au territoire français.

Le dossier de diagnostics immobilier ou dossier de diagnostics technique (DTT) comporte plusieurs analyses et études dont la présence dans le dossier dépend de l’opération à venir. Elle varie selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

Pourquoi faire un dossier de diagnostics immobiliers ?

Premièrement parce que dans le cas d’une vente/achat de bien, c’est obligatoire.

Le vendeur a l’obligation de fournir le dossier de diagnostics à l’acheteur. Selon les paramètres du bâtiment, il y a des analyses bien précises à fournir. En plus de cela, le dossier a également la fonction sacrée de sécuriser la transaction.

Peu importe la finalité (vente/location), ce dossier instaure la confiance en transmettant la bonne information à chacune des parties prenantes. Le DTT est un gage de sécurité, ce qui favorise la rapidité de la transaction.

Le locataire/acheteur prend toute la connaissance de l’état du bien qu’il achète, la qualité de l’installation électrique ainsi que les performances énergétiques. Il est un must pour éviter les mauvaises surprises post-achat.

D’ailleurs, le DTT doit être constitué par le vendeur et remis à l’acheteur au plus tard la date de la transaction. Ce qui nous ramène à une question importante.

Qui constitue le dossier de diagnostics immobiliers ?

Le dossier de diagnostics immobiliers est constitué par un diagnostiqueur professionnel. Seuls les diagnostics de risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par le propriétaire. Tout le reste doit être fait par un professionnel.

Le diagnostiqueur, pour prouver sa compétence, doit obligatoirement être certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). L’accréditation a une validité de 5 ans. Elle permet ainsi au diagnostiqueur d’analyser votre bien pour montrer le dossier en toute impartialité.

Avant de choisir votre diagnostiqueur, il faut vous assurer que qu’il soit en mesure de répondre pleinement à vos besoins. Certains d’entre eux sont spécialisés dans un domaine de diagnostic. La bonne nouvelle est qu’ils travaillent souvent en groupe. En prenant un expert, vous avez de grandes chances d’obtenir un DTT complet. À ce sujet, parlons de ces diagnostics.

Que contient le dossier de diagnostic immobilier ?

Le DTT dispose de bon nombre de diagnostics parmi lesquels :

  • Le diagnostic AMIANTE : Ce diagnostic relate toute présence de matériaux faits à base d’AMIANTE dans le bien immobilier
  • Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF : Il s’agit d’un document relatif à l’installation d’assainissements non collectif
  • Le diagnostic électricité : il présente l’état de l’installation électrique intérieure
  • Le diagnostic ERP : Il présente l’état des risques et des pollutions diverses
  • Le diagnostic état de nuisances sonores aériennes : qui présente l’état de nuisances sonores aériennes
  • Le diagnostic gaz : qui présente l’état interne de l’installation en gaz
  • Le diagnostic mérule : qui fait état des risques de mérule
  • Le diagnostic métrage loi CARREZ : Ce diagnostic atteste de la surface du lot concerné
  • Diagnostic de performance énergétique : Permet de vous donner les performances énergétiques du bien : le fer de lance de la ville durable !
  • Le diagnostic plomb : C’est le constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Le constat doit être accompagné d’une notice informative qui relate les effets du plomb sur la santé et sur l’organisme
  • Le diagnostic termites : Qui présente la présence relative des termites

               Vous avez de ce fait, l’ensemble des diagnostics que l’on doit effectuer pour la constitution d’un dossier de diagnostics immobilier.

Conclusion

Le dossier de diagnostics immobilier pour un propriétaire de bien immobilier, constitue le passe pour un achat/location rapide. Avec la numérisation et la digitalisation de l’immobilier, cette étape est de plus en plus simplifiée.

C’est un indispensable à toute négociation. Il retranscrit l’état réel de votre bien, ce qui a une influence notable sur son prix. Pour le constituer, faites appel à un diagnostiqueur professionnel qui doit être accrédité par le Cofrac.

Qui est responsable de la réparation des dommages dans un logement locatif ?

Qui est responsable répration dommages logement locatif

Une moisissure dans la salle de bains ou un lave-vaisselle cassé peuvent causer un stress injustifié aux propriétaires et aux locataires. Surtout lorsqu’il s’agit de déterminer qui est responsable et à qui il incombe de réparer. Aucun propriétaire ou locataire ne veut être enfermé dans une bataille de « ce n’est pas ma faute » lorsqu’il s’agit de réparer un logement ou de payer quelque chose alors qu’il ne devrait pas. 

Les réparations sont l’un des plus gros problèmes qui entraînent des litiges entre propriétaires et locataires. Mais cela n’a pas besoin d’être le cas si chacun connaît ses droits et ses responsabilités. 

Les réparations d’urgence

Les lois sur la location en France stipulent que les réparations urgentes doivent être effectuées immédiatement par le propriétaire. Si le propriétaire ne répond pas, les locataires sont, dans la plupart des cas, autorisés à organiser eux-mêmes les réparations urgentes jusqu’à une certaine valeur. Un locataire est censé être indemnisé pour les dépenses engagées si elles sont jugées nécessaires. Bien entendu, tous les cas ne sont pas identiques. 

En général, les réparations urgentes comprennent : les fuites d’eau, les toilettes bloquées ou cassées, les fuites graves du toit, les fuites de gaz, les dommages causés par la tempête ou le feu, les pannes électriques, les inondations, les problèmes qui rendent le logement dangereux ou peu sûr, la panne de la cuisinière ou du four, les défauts graves dans l’escalier ou l’ascenseur. Dans certains cas, une panne du climatiseur est également considérée comme une urgence. 

Les réparations non urgentes 

Si la moisissure est due à un problème d’entretien, par exemple une fuite du toit, il incombe au propriétaire de s’en occuper. Dans la plupart des cas, il incombe au propriétaire d’effectuer les réparations de routine qui ne compromettent pas la sécurité du locataire, comme les robinets qui fuient ou les poignées de porte cassées. Pour que les propriétaires puissent tirer le maximum d’avantages de leur bien locatif, il est essentiel de réparer la propriété et de la garder en bon état, car c’est la meilleure façon de protéger leurs propres intérêts et leurs biens.

Les moisissures

Si la moisissure est due à un problème d’entretien, par exemple une fuite du toit, le propriétaire est tenu de nettoyer la moisissure et d’effectuer les réparations nécessaires, mais si le locataire a causé la moisissure, par exemple en laissant la vapeur s’accumuler, il est responsable. Toutefois, il n’est pas toujours évident de savoir s’il s’agit d’un problème de nettoyage ou d’entretien. Il peut être assez difficile de traiter des problèmes comme la moisissure et la vermine, car le propriétaire est tenu d’effectuer les réparations et l’entretien, tandis que le locataire est tenu de garder l’endroit raisonnablement propre, et ces deux éléments se heurtent souvent l’un à l’autre. 

Le remplacement des ampoules

Les locataires sont responsables du changement des ampoules. Mais si le changement d’une ampoule nécessite des connaissances spécialisées, ou un équipement spécialisé tel que certains globes halogènes, le changement peut faire partie de la responsabilité du gestionnaire ou du propriétaire de l’immeuble pour l’entretien de la propriété. 

Les drains et les gouttières 

En règle générale, si un drain ou une gouttière se bloque en raison d’une usure normale, par exemple, parce que des racines d’arbres bloquent un drain, il incombe au gestionnaire ou au propriétaire du bien immobilier de réparer, mais si le locataire a fait quelque chose pour bloquer le drain, il doit le réparer lui-même. 

Les détecteurs de fumée 

Les détecteurs de fumée doivent être conformes au code de la construction, et dans chaque maison, il doit y avoir au moins un détecteur de fumée situé entre les chambres et une sortie. Les propriétaires doivent fournir et installer des détecteurs de fumée et remplacer les piles avant chaque nouvelle location. Les détecteurs qui sont trop anciens doivent être changés

L’entretien de la piscine

Le locataire est responsable de l’entretien quotidien, par exemple en retirant les feuilles de la piscine, et peut être responsable d’un entretien plus régulier, mais cela doit être discuté et précisé dans les conditions du bail. 

Des outils numériques pour intervenir plus rapidement ?

Nos villes du futur, et notamment la smart city, intégreront sans aucun doute des systèmes embarqués dans nos appartements et maisons qui indiqueront en temps réel aux locataires et aux propriétaire l’état général du bien. Ainsi, les délais d’intervention seront réduits et les dégâts aussi, puisque plus tôt on intervient, plus on limite les dégâts. Imaginez une fuite d’eau invisible à l’œil nu, mais qu’un capteur aurait détecté, permettant d’alerter aussitôt le propriétaire pour intervenir en amont. Beaucoup de temps, d’énergie et de ressources économisées à la clé ! Nous ne sommes pas dans le science fiction, c’est bien comme cela que notre habitat et nos villes évolueront dans quelques années, et c’est déjà d’ailleurs le cas pour certaines d’entre elles sur la planète !

Toutefois, cette digitalisation accélérée a pris du retard en France et de telles innovations restent encore à développer. En attendant, n’oubliez pas de tout noter, de prendre des photos et de documenter les problèmes dans un courriel. Et veillez, en tant que locataire, à inspecter minutieusement la propriété avant de vous y installer. Il doit y avoir des photos de chaque fenêtre, avant que le locataire n’emménage. S’il n’est pas indiqué sur le rapport d’état des lieux que la fenêtre est fissurée, on suppose alors que la fenêtre est intacte lorsque vous emménagez dans la propriété. Et, bien sûr, consultez les lois relatives à la location.



A lire également : Immobilier et digitalisation

Quels sont les dangers des investissements spéculatifs ?

Dangers investissements spéculatifs

Beaucoup pensent que spéculer sur une propriété est un moyen sûr de gagner de l’argent et c’est généralement le cas, mais les choses peuvent mal tourner et finir par coûter très cher à l’investisseur. Il y a des moments où il faut spéculer et des moments où il faut se retenir. Les marchés immobiliers fluctuent et investir dans l’idée de faire un profit rapide doit être soigneusement réfléchi et toutes les conditions du marché doivent être sérieusement prises en compte.

Le désir de spéculer des investisseurs

Il n’existe pas de profit particulier et la plupart des spéculateurs, sinon tous, ont une connaissance approfondie des tendances actuelles du marché, comprennent bien ce que les acheteurs recherchent et, ce qui est peut-être l’aspect le plus important de tout, savent ce que l’acheteur moyen est prêt à dépenser. Le désir de spéculer est compréhensible. Il existe une multitude de biens immobiliers à prix raisonnable, y compris les reprises de possession par les banques et les propriétés des vendeurs en difficulté financière qui sont contraints de vendre en dessous de la valeur du marché.

On peut presque entendre certains se dire : « Si j’achète à ce prix et que j’apporte quelques améliorations, je pourrai engranger un bénéfice énorme en très peu de temps ». Bien qu’il soit impossible d’évaluer les gains d’un spéculateur sur une transaction donnée, il convient de se rappeler que si la surcapitalisation comporte des risques énormes, la sous-capitalisation l’est tout autant.

Les mauvaises expériences

Acheter une maison délabrée pour 100 000 euros, dépenser une fortune pour la transformer en palais avant de la remettre sur le marché pour 1 000 000 d’euros, c’est neuf fois sur dix se terminer en catastrophe. De même, acheter une propriété pour 500 000 euros, faire quelques changements cosmétiques et espérer ensuite vendre la propriété pour 800 000 euros est aussi plus que probablement voué à l’échec.

Il faut également se rappeler que les spéculateurs sont ceux qui gagnent le plus d’argent lors d’un boom immobilier. Cela est parfaitement logique, car la demande de biens immobiliers est élevée pendant ces périodes. Lorsque le marché ralentit et que la demande de biens immobiliers diminue, le nombre de personnes qui vendent augmente généralement, ce qui rend le marché immobilier beaucoup plus compétitif.

Dans ces conditions, les acheteurs ont un bien plus grand choix de titres sur le marché, mais ont moins accès au financement et sont obligés de renoncer à leurs idées de dépenser une somme faramineuse et d’acheter quelque chose de plus abordable. Quiconque a investi des sommes considérables dans un projet ne peut tout simplement pas se permettre de trop baisser le prix et c’est généralement à ce moment-là que les spéculateurs ont des ennuis.

L’évolution du marché actuel et les risques

Le secteur de la construction dans le monde entier a subi d’énormes pressions ces dernières années. Les coûts de construction restent élevés (on a récemment estimé que le coût de construction d’une nouvelle maison était environ 30 % plus élevé que le coût d’achat d’une propriété existante), ce qui laisse moins de marge de manœuvre aux prix. Si les acheteurs peuvent se permettre d’être beaucoup plus sélectifs sur le marché actuel, ils doivent aussi étirer leurs budgets autant que possible.

Les banques sont également entrées dans la mêlée et sont de plus en plus réticentes à financer une affaire dans laquelle elles ne peuvent pas trouver elles-mêmes de la valeur. De nombreux vendeurs ont constaté que, même s’il existe des acheteurs consentants, beaucoup ne peuvent pas obtenir le financement nécessaire auprès des banques et que, si l’acheteur n’a pas les moyens de financer lui-même l’opération, la vente échoue. La plupart de ceux qui ne spéculent pas pour gagner leur vie et qui dépendent d’une seule transaction n’ont généralement pas le temps ou l’argent à perdre à attendre que des affaires cruciales soient conclues. La rapidité est essentielle ici, et en ces temps incertains, rien n’est garanti.

Investissez pour le meilleur

Un certain nombre d’experts en investissement immobilier ont déclaré que la plus grande erreur que l’on puisse commettre est de ne rien faire. Parfois, les investisseurs exagèrent. L’investissement dans l’immobilier nécessite un travail constant donc c’est un travail difficile : il nécessite une attention constante et doit être traité comme une entreprise. Certains investisseurs immobiliers envisagent d’investir dans l’immobilier dans le cadre d’un syndicat ou d’un groupe de personnes, mais ce genre d’investissement est une source de problèmes.

Que faut-il savoir pour devenir membre du conseil syndical de copropriété ?

Devenir un membre du syndic comment faire

Tous les propriétaires désireux de faire une différence dans la gestion de leur immeuble en copropriété ont la possibilité de rejoindre le comité exécutif de la société. Il est essentiel que les propriétaires s’impliquent, mais il faut qu’ils comprennent d’abord le rôle de bénévole avant de l’accepter.

Maîtrisez les bases

Un conseil syndical de copropriété agit au nom de la société des propriétaires et est responsable de l’entretien et de la maintenance de toutes les zones communes dans les lotissements en copropriété. Cela signifie que si quelque chose ne va pas dans une zone commune, le conseil doit s’en occuper : des toits qui fuient et de la peinture des murs du couloir qui s’écaille aux dégâts causés par la tempête et au-delà. Le volume de travail entrepris par un comité et ses membres est dicté par les travaux proactifs et réactifs requis. 

Les travaux proactifs sont généralement planifiés un an à l’avance et réalisés conformément au plan du fonds d’amortissement (un plan d’entretien annuel basé sur les dépenses dérivées des prélèvements du conseil). Ce dernier saura combien de temps la levée devrait durer et quand les grands travaux de peinture devront être effectués. 

Les travaux réactifs ont lieu lorsque les choses tournent mal : les biens communs sont endommagés, les gens se heurtent aux portes de garage, les serrures tombent, des dégâts d’orage et des dégâts des eaux se produisent. Le conseil syndical de copropriété est également chargé de modifier les règlements existants et d’en établir de nouveaux.

Essayez de participer

Les conseils syndicaux de copropriété ressemblent aux conseils d’administration des entreprises et fonctionnent efficacement lorsque leurs membres possèdent un éventail de compétences. Les propriétaires ayant des compétences en administration d’entreprise, en communication, en droit, en approvisionnement, en construction ou en finance doivent se porter volontaires. 

Pour se porter volontaire, le processus est aussi simple que d’assister à l’AG et de lever la main. Le conseil est composé d’au moins 5 membres mais cela peut varier. De préférence, il faut que ce soit en nombre impair pour faciliter les votes. Chaque mandat dure 3 ans, d’une assemblée générale à l’autre. Ainsi, si le conseil est au complet et que vous souhaitez vous impliquer, vous devrez attendre trois ans pour un poste vacant ou jusqu’à ce qu’un membre du comité vende sa propriété.

Votre rôle

Le conseil répartit ses fonctions et ses responsabilités entre ses membres. Votre rôle au sein du comité sera en partie déterminé par vos compétences et la raison pour laquelle vous avez été élu. Par exemple, si vous êtes un expert-comptable, donc, vous pourriez être responsable des finances et de la comptabilité de la commission. 

Le rôle d’un membre de la commission consiste à prendre des décisions. Si vous ne connaissez rien aux processus de construction, ce n’est pas la fin du monde, car ce travail implique la liaison avec les gens de métier et la supervision d’un processus. 

Les membres se voient généralement attribuer des tâches proactives pendant les réunions et des tâches réactives au fur et à mesure de leur arrivée. En règle générale, les membres du conseil organisent les travaux et le responsable veille à ce qu’ils soient exécutés avec la qualité voulue. Voici certaines choses que vous devez prendre en compte.

  • Les volontaires sont attendus mais non obligés d’assister à des réunions mensuelles ou trimestrielles pour résoudre les problèmes et planifier les travaux. Combien de temps pouvez-vous consacrer à ce rôle ?
  • Etes-vous prêt à être toujours « de garde » pour répondre aux urgences immobilières ?
  • Les types de réunion du conseil varie en fonction de ses membres et de son président. Vous souhaitez rejoindre un comité social ou formel ?
  • Pour résoudre les problèmes de propriété commune, il faut communiquer avec les propriétaires et les commerçants. Etes-vous un bon communicateur ?
  • Etes-vous ouvert à une correspondance régulière par courriel et par téléphone pour contribuer aux décisions du groupe en dehors des réunions ?

Si vous voulez avoir votre mot à dire, alors vous devriez faire partie du conseil syndical de copropriété. Vous ferez une différence en contribuant à créer un meilleur bâtiment dans votre communauté. Plus il y aura de personnes qui lèveront la main pour faire du bénévolat, mieux ce sera.

Que faire lorsqu’on ne peut pas faire face aux remboursements d’un prêt immobilier ?

Difficultés de remboursement d'un prêt immobilier

Le remboursement des prêts immobilier est l’un des plus grands stress financiers auxquels la plupart des gens doivent faire face. Une grande part de l’endettement des ménages est causé par les prêts. Avec des taux d’intérêt potentiellement en hausse dans le futur, des événements inattendus dans la vie comme tomber malade ou perdre son emploi, et les fluctuations constantes de l’économie, il n’est pas surprenant que certains ne soient plus en mesure de rembourser leur prêt immobilier. Cependant, vous n’avez pas à souffrir dans un silence financier. Voici quelques conseils sur ce qu’il faut faire si vous ne pouvez plus faire face à vos remboursements de prêts.

Contactez immédiatement votre prêteur financier 

De nombreux problèmes à court terme peuvent être résolus rapidement en ce qui concerne le remboursement des prêts immobiliers. Vous devez contacter votre prêteur le plus rapidement possible si vous avez ou pourriez avoir des arriérés. Le plus tôt vous évoquerez votre situation actuelle, le mieux ce sera, de sorte que le jour du paiement, vous n’aurez pas de point noir sur votre historique de crédit parce que vous n’avez pas respecté votre date de remboursement. 

S’il s’agit d’un problème à long terme, vous pouvez envisager de re-financer votre prêt immobilier afin de pouvoir faire face à vos paiements. En vous adressant à un prêteur agréé qui comprendra votre situation financière, vous pourrez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison lors du refinancement. Cela varie selon les cas, en fonction de votre retard de paiement.

Demandez une suspension de remboursement

De nombreux événements de la vie peuvent bouleverser vos finances, ce qui rend difficile le remboursement des prêts. Les sondages ont montré que nombreux des ménages surendettés ne disposaient pas de suffisamment de « liquidités » pour couvrir un quart de la valeur de leurs dettes. Vos liquidités sont des actifs qui peuvent facilement être convertis en espèces, tels que des comptes, des actions, une entreprise et une pension de retraite. 

En vous adressant à votre prêteur, vous pouvez demander une suspension de remboursement. Il s’agit d’une période temporaire pendant laquelle votre banque ou votre prêteur vous dispensera de faire vos remboursements mensuels. 

Cette mesure peut aider les personnes qui se trouvent dans des situations telles que la perte récente d’un emploi, une maladie ou un handicap. Elle peut vous permettre de libérer vos liquidités pour faire face à des problèmes urgents ou jusqu’à ce que vos fonds soient en ordre. Les suspensions de paiement des prêts immobiliers sont soumis à diverses règles. Il est conseillé de vous renseigner auprès de votre prêteur pour savoir si votre prêt immobilier vous offre une exonération de paiement.

Demandez des conseils juridiques

Les banques détiennent bon nombre des actifs de prêt directement liés au logement. Les remboursements tardifs peuvent affecter leur fonctionnement et leurs accords de prêt. En outre, il peut affecter l’économie lorsque des réglementations macroprudentielles plus strictes sont mises en place. Si vous avez reçu une lettre concernant vos remboursements, vous pouvez engager une action en justice. Des conseils juridiques gratuits sont disponibles. Cela vous aidera à garder un certain contrôle sur votre maison si la vente devient une nécessité plutôt que de devoir simplement accepter les conditions de la banque.

Établissez un bilan

En fin de compte, vous pourriez découvrir que votre incapacité à rembourser votre prêt immobilier est due à une mauvaise gestion financière. Une fois que vous aurez évalué le montant des rentrées et des sorties d’argent de votre ménage, vous serez en mesure de décider en connaissance de cause où procéder aux réductions. Vous pouvez toujours vous adresser à un conseiller financier professionnel qui sera en mesure de mettre en oeuvre des réductions budgétaires réalistes et efficaces qui ne vous laisseront pas tomber.

Réduisez les dépenses

Vous devez acheter dans la limite de vos moyens. Bien que la maison la plus chère puisse paraître attrayante, vous devez pouvoir vous la permettre. Utilisez une calculatrice de prêt immobilier pour déterminer le niveau de confort le plus élevé pour vos finances.

Demandez de l’aide

On n’insistera jamais assez sur ce point. Demander de l’aide peut vous empêcher de creuser un trou plus profond alors que vous cherchez d’autres moyens de faire face au remboursement de votre prêt immobilier. Vous pouvez parler à un conseiller financier qui n’est pas là pour vous juger, mais plutôt pour vous aider à gérer votre dette.

Que faire avant d’investir dans la location immobilière ?

Investir dans la location immobilière

Les rapports concernant le retour des investisseurs locatifs sur le marché de l’immobilier résidentiel sont, bien que dans certains cas un peu trop optimistes, fondamentalement corrects.

« Certaines franchises signalent une augmentation de 40% des investisseurs en achat-location au cours de la dernière année », a déclaré un agent immobilier. « Cependant, nous commençons maintenant à voir ce que nous avons vu dans les époques précédentes, une tendance à se précipiter sans prendre suffisamment soin des enquêtes préliminaires. Dans ces conditions, l’investisseur obtient rarement le meilleur rendement.  »

Les précautions à prendre avant d’investir

Avant d’acheter un bien à louer, l’acheteur doit prendre la mesure évidente, mais souvent négligée, de vérifier la solidité du marché et la demande locative actuelle. Cela peut être fait en appelant une sélection d’agents de location dans la région.

Très souvent, un agent immobilier commercialisera une propriété en mettant l’accent sur son potentiel à donner de bons rendements locatifs. Mais cela ne devrait pas être suffisant pour l’investisseur moyen, surtout s’il paie une caution sur la propriété et qu’un flux de trésorerie immédiatement satisfaisant est important.

La sélection des locataires

L’investisseur doit également savoir qu’un soin particulier est apporté à la sélection des locataires. Faire appel à l’aide d’un agent de location expérimenté ici est un texte fort que tous les propriétaires devraient prendre. Bien que cela puisse entraîner la perte d’un ou deux mois de location alors que l’unité est vide, le processus de sélection ne doit jamais être précipité.

Dans le marché actuel, le propriétaire et/ou son agent de location peuvent se retrouver avec quatre ou cinq candidats potentiels parmi lesquels choisir. Les dossiers de crédit, de location et d’emploi antérieurs doivent tous être vérifiés.

Soyez prudent

Il est conseillé aux propriétaires de faire preuve de prudence lorsqu’ils traitent avec les locataires qui proposent de payer bien au-delà du loyer demandé ou de signer un bail plus long.

« Notre expérience a montré que ces personnes se révèlent souvent être des personnes qui ne sont pas particulièrement douées pour gérer leur argent et peut-être même pas leur carrière. Ils ont alors une mauvaise tendance à faire partie des 28% qui paient en retard, paient partiellement ou ne paient pas du tout. » selon l’avis d’un expert.

Le locataire qui dit qu’il loue maintenant dans l’espoir d’acheter ce bien à une date ultérieure devrait également être traité avec prudence. Bien que cette affirmation puisse être vraie, elle ne devrait en aucun cas influencer le choix du propriétaire, même s’il envisage de vendre son logement à un moment donné.

La relation entre le propriétaire et le locataire

Les statistiques indiquent que les payeurs les moins fiables sont ceux qui paient des loyers inférieurs à 400 euros par mois et supérieurs à 1 500 euros par mois. Un énorme 16% dans cette dernière catégorie ne paie pas du tout. Néanmoins, dans l’ensemble, les statistiques indiquent clairement que les actifs achetés en vue de la location sont un investissement intéressant.

Une fois qu’un bon locataire a été trouvé, le propriétaire et/ou son agent devraient le connaître personnellement et rester en contact.

Dans la relation idéale, le locataire sera en mesure de discuter de tout problème financier ou autre qu’il pourrait rencontrer et éventuellement de trouver une solution avec son propriétaire.

Gardez vos bons locataires heureux

Tous les efforts, devraient être faits pour garder de bons locataires. Dans le marché actuel, cela pourrait bien signifier limiter les augmentations annuelles de loyer à un maximum indexé sur l’inflation de 8%. « Les propriétaires avides perdent souvent de bons locataires, qui n’ont généralement aucune difficulté à trouver des locaux alternatifs. »

Pourquoi une maison peut stagner sur le marché ?

Maison qui stagne sur le marché

On peut sans doute affirmer que ceux qui pensent que la vente d’une propriété est un jeu d’enfant, n’ont jamais martelé un panneau « à vendre » en dehors de leur maison. C’est difficile et, s’il peut arriver qu’une propriété se vende rapidement, ce n’est certainement pas toujours le cas et il est facile de se décourager lorsqu’il semble que personne ne veuille acheter votre bien le plus précieux. 

Il existe cependant de nombreuses raisons solides pour lesquelles une propriété ne se vend pas, et ce n’est pas simplement parce que les acheteurs n’aiment pas ce qu’ils voient. Voici, donc, les raisons pour lesquelles une maison peut stagner sur le marché ou prendre plus de temps que prévu pour se vendre. 

Le caractère indifférent du marché

La vente d’une maison s’apparente à une transaction commerciale et les vendeurs doivent la traiter comme telle, c’est-à-dire retirer toute émotion de l’équation. La vie se déroule en temps réel et nous devons réagir en conséquence et prendre des décisions éclairées concernant nos propriétés aussi rapidement que possible.

Il est ce qu’il est, et le marché ne se soucie pas de ce que le vendeur a besoin ou exige de la vente de la maison. Il se moque que vous ayez besoin de quelques centaines de milliers d’euros supplémentaires en fonds propres pour vous permettre d’acquérir une propriété plus grande. Il ne se soucie pas non plus que vous ayez effectué vous-même toutes les rénovations de votre logement actuel et que vous ayez besoin d’être bien payé pour cela. Il vous fera simplement une offre d’un acheteur basée sur la valeur réelle de votre propriété, compte tenu des conditions et du prix de maisons comparables en vente au même moment que la vôtre. 

L’influence du taux d’intérêt

L’un des principaux facteurs qui influent sur le marché de l’immobilier est le taux d’intérêt, qui affecte à la fois les propriétaires qui sont obligés de payer chaque mois un montant plus élevé sur leurs obligations et l’acheteur qui, soudainement, ne peut plus bénéficier d’une obligation aussi importante en raison de l’augmentation du coût des remboursements. 

Par conséquent, sur tout marché où les taux d’intérêt augmentent, il y aura toujours des propriétaires qui seront soumis à une pression financière pour faire face à l’augmentation des remboursements de leurs obligations. En fin de compte, cela se traduira par un nombre accru de maisons mises en vente. 

Quelles précautions prendre ?

Dans ce climat, il est absolument essentiel que les vendeurs prennent des décisions intelligentes et éclairées. Pour commencer, il est impératif de rendre la propriété aussi attrayante que possible pour le petit groupe d’acheteurs et d’être prêt à négocier le prix.

  • Vous n’allez pas fixer des prix record dans votre rue et vous devrez être plus ouvert à la négociation du prix que dans un marché de vendeurs. 
  • Rappelez-vous que tout est relatif. Si vous pensez que vous pourrez « perdre », il est plus que probable que vous « gagnerez » lorsque vous achèterez une autre maison sur le même marché.

Si c’est une consolation, l’inverse se produit lorsque les taux d’intérêt baissent. Il devient plus facile pour les propriétaires de payer leurs remboursements et, peut-être plus important encore, il devient plus abordable pour les acheteurs d’acquérir leur maison idéale.

Comment allez-vous vendre sur un marché capricieux? 

Commencez par effectuer des recherches dans votre région en contactant un agent immobilier, en assistant à une présentation des propriétaires ou tout simplement en effectuant des recherches en ligne. Ceci est essentiel pour avoir une idée solide de ce qui se passe au niveau de la propriété dans la région où vous vivez. Les choses deviendront plus faciles une fois que vous serez armé des bonnes connaissances. Il faut cependant se rappeler que la détermination du « bon » prix n’est qu’une partie du processus.

Pourquoi construire un logement type studio avec votre nouvelle maison ?

Maison avec studio

Vous avez peut-être remarqué qu’il devient très populaire pour les gens de construire des appartements studios derrière ou à côté de leur maison existante. Par définition un studio est un logement composé d’une pièce principale unique et de locaux accessoires (salle de bains, cuisine, etc.). La salle de bain est forcément séparée. La pièce principale sert de chambre et de salle de séjour. La raison principale est que le prix des maisons a connu une augmentation considérable depuis quelques années, d’où la possibilité pour les propriétaires de refinancer leur maison pour construire un logement de type studio.

Voici les raisons pour lesquelles vous devriez construire un studio en même temps que votre nouvelle maison et ne pas attendre la prochaine hausse du marché.

Vous pouvez faire des économies

Cela est particulièrement applicable si vous choisissez pour votre studio une fondation en dalle. L’ajout d’un studio moyen à la construction de votre nouvelle maison vous coûtera environ 30 000 à 70 000 euros, mais la construction du même studio seule peut coûter plus de 90 000 euros. Construire le studio en même temps signifie que vous économisez de l’argent de plusieurs façons.

Tout d’abord, vous n’avez besoin de remplir qu’une seule demande. Si vous décidez de construire le studio plus tard, cela signifie payer et attendre une deuxième demande complète, avec des procédures administratives supplémentaires. Si vous avez pleinement l’intention de construire le studio, il est plus efficace et économique de le construire en même temps avec votre maison.

Deuxièmement, il en coûte moins au constructeur de les construire en même temps et il y aura moins d’impact sur votre budget de construction, donc vous allez pouvoir économiser. Cela concerne surtout les coûts de livraison des matériaux car les fournisseurs vont livrer ceux de la maison et du studio en même temps.

L’accès au site

Une fois que vous avez construit votre maison principale, l’accès à la zone où vous prévoyez d’installer le studio est souvent restreint. Il peut toujours y avoir un sentier et vous pourriez même avoir une allée, mais il peut ne pas y avoir un excellent accès pour les livraisons volumineuses. Cela peut ajouter du temps à la construction et peut entraîner des coûts différents comme la location de grues, le contrôle de la circulation et des salaires supplémentaires. Ces coûts en plus peuvent être évités si le nouveau logement est construit en même temps.

C’est un investissement en plus

Les studios peuvent être une excellente source de revenus. Leur location est très en vogue. Un studio de deux chambres peut rapporter jusqu’à 500 euros par mois en moyenne, mais cela dépend aussi de votre quartier. Le construire avec votre résidence principale signifie que vous pouvez trouver des locataires en quelques semaines seulement après avoir emménagé vous-même. Le retour sur investissement est souvent très bon et peut être un excellent moyen de compenser vos prêts immobiliers.

En conclusion

Que vous envisagiez de construire un logement pour y vivre en famille ou comme un investissement, il est plus économique de le construire en même temps que votre résidence principale. Non seulement cela vous fait économiser de l’argent, mais vous serez vite récompensé si vous le mettez en location.


Pourquoi a-t-on besoin d’une assurance vie lorsqu’on achète une maison ?

Assurance vie pour maison

Le marché de l’immobilier est sauvage. Les prix des maisons s’envolent, et les salaires ne font certainement pas de même. Les agents immobiliers sont implacables, et vous aurez l’impression d’avoir franchi des centaines de portes d’entrée qui ne sont pas tout à fait correctes avant de trouver enfin l’endroit que vous recherchez. 

Alors, si vous avez réussi à trouver la maison de vos rêves malgré tout, félicitations ! C’est votre premier pas sur l’échelle insaisissable de la propriété, et vous n’aurez pas l’impression d’avoir un toit au-dessus de votre tête que vous pouvez appeler le vôtre. Finis les propriétaires fâcheux qui ne viennent pas réparer la douche qui fuit. Plus de murs beiges que vous ne pouvez pas couvrir. Fini de payer la caution de quelqu’un d’autre ! 

Souvenez-vous de ce sentiment de joie, car trouver la maison de vos rêves n’est que la première étape : ce processus peut être long et stressant. On vous demandera de signer ce qui vous semble être des milliers de pages déroutantes, et vous devrez faire face à des coûts que vous n’auriez peut-être pas prévus. Il s’agit notamment des frais d’avocat, de l’enregistrement de la caution, des frais de transfert et des frais de déménagement et d’entretien. Vous avez déjà flippé ? Ne le soyez pas, par rapport au temps que vous allez probablement passer dans votre nouvelle maison, cette partie passe plus vite que vous ne pensez.

Il n’y a qu’une seule chose potentiellement effrayante dans votre histoire. C’est la suivante : si vous avez un prêt immobilier et que quelque chose de mal vous arrive, vous pourriez perdre votre maison. Si vous n’avez plus les moyens de rembourser les obligations parce que vous tombez malade, devenez invalide ou allez rejoindre Johnny dans ce grand restaurant dans le ciel, la banque vendra la propriété. Si cela se produit, votre famille pourrait se retrouver dans le pétrin. 

Mais il existe un moyen d’éviter ce stress. Prenez une assurance vie. C’est assez simple, mais décomposons les choses pour vous, beau propriétaire d’une première maison. 

Comment l’assurance vie protège-t-elle votre famille ? 

L’assurance vie ne couvre pas seulement votre prêt immobilier. Elle sert à couvrir toutes vos dettes en cours afin que vos proches n’aient pas de lourdes factures à payer si quelque chose vous arrivait. En gros, si un malheur vous arrive et que vous ne pouvez pas payer la caution, l’assurance vie verse un montant forfaitaire pour couvrir le montant restant dû afin que votre famille puisse rester sur place et continuer à s’épanouir. 

Devez-vous souscrire une assurance vie en tant que propriétaire ? 

A proprement parler, vous n’y êtes pas obligé, sauf si la banque ou l’émetteur d’obligations qui vous accorde le prêt au logement l’exige. Mais, si vous considérez le risque pour l’avenir financier de votre famille si vous n’êtes pas couvert, il est fortement conseillé de le faire. 

De quel montant ai-je besoin ? 

Dans ce cas, le montant de l’assurance vie est suffisant pour couvrir votre prêt immobilier si vous décédez. Bien entendu, si vous n’avez pas déjà une assurance vie pour couvrir vos autres dettes, vous souhaitez probablement obtenir une couverture suffisante pour y faire face également. N’oubliez pas que, comme vous effectuez des remboursements mensuels sur votre obligation, l’encours de celle-ci va diminuer, c’est donc une bonne idée de réduire votre couverture chaque année. Vous pourrez ainsi réduire vos primes. 

Et si j’ai déjà une assurance vie ? 

Cela signifie que vous êtes en avance, mais vous devez absolument vérifier si votre politique actuelle couvre suffisamment la dette supplémentaire d’un prêt au logement. Si votre couverture est trop faible, vous devriez envisager de souscrire une assurance vie supplémentaire pour la couvrir. N’oubliez pas que l’idée est ici d’éviter de laisser votre famille avec des dettes impayées. 

Quand devriez-vous l’obtenir ? 

Si vous avez des personnes à charge et que vous n’avez pas d’assurance vie, en obtenir une devrait figurer en tête de votre liste de priorités, que vous soyez ou non nouveau propriétaire. Si vous avez déjà une assurance vie, mais que vous devez en obtenir une plus importante pour couvrir votre nouvelle obligation, vous devriez viser à l’obtenir avant que la maison ne soit transférée à votre nom. 

Où peut-on se le procurer ? 

D’abord, vous n’avez pas besoin de l’obtenir de la banque qui vous accorde le prêt immobilier. Vous avez la possibilité de faire le tour du marché, même si vous en avez déjà une. Il y a toujours de meilleures offres. 

Locataire : que faire pour battre la concurrence ?

Locataire battre la concurrence

Sur le marché de la location qui est sans cesse saturé, les chances de trouver un logement quel qu’il soit, et encore moins un logement qui réponde à tous vos critères, peuvent sembler minimes. L’augmentation rapide des prix et l’avènement de ce que l’on appelle les offres de location compliquent encore la situation. Et pendant les mois d’été, les fluctuations des stocks peuvent créer des conditions extrêmement variables d’une semaine à l’autre.

Mais il y a des raisons d’être optimiste. En dépit des perceptions selon lesquelles le marché de la location est en quelque sorte truqué, en particulier dans les grandes villes, les agents affirment que les gens ordinaires ont de bonnes chances de louer. Si vous comprenez ce que les propriétaires recherchent, si vous êtes prêt à faire preuve de prudence et si vous choisissez le mois le plus approprié pour effectuer vos recherches, vous pourriez être surpris de ce que vous pouvez obtenir.

Rédigez une lettre de motivation

Ce n’est pas très courant, mais le fait d’inclure une lettre de motivation à votre demande peut considérablement améliorer vos chances d’obtenir un logement. Il est essentiel qu’une lettre de motivation d’une page puisse être remise au propriétaire, qui n’est presque jamais présent lors des visites mais qui a le dernier mot sur l’attribution du bail. 

Il peut être très utile d’établir un lien personnel avec le propriétaire au moyen d’une lettre de motivation. Faites-en une bonne histoire. Dites pourquoi vous êtes la meilleure personne pour la propriété. Une petite histoire sur vous-même aidera votre cause.

Rassemblez les documents nécessaires  

Bien que certains agents n’exigent pas de documents supplémentaires tels que des références écrites à fournir au moment de la demande, les locataires potentiels doivent quand même les présenter. Ainsi, vous pourrez effectivement obtenir la propriété. Assurez-vous d’avoir tous vos documents prêts avant la visite. 

Le fait de fournir de nombreuses références et d’autres documents dès le départ peut également vous donner un avantage sur les candidats moins organisés. Si quelqu’un soumet une demande avec seulement une fiche de paie d’il y a un mois et un passeport, ce n’est pas vraiment intéressant pour un agent. Mais si la demande est accompagnée d’une lettre de motivation, de deux fiches de paie, d’une référence personnelle ou professionnelle, et que la personne a rempli tous ses points d’identification, elle aura plus de chance.

Posez votre candidature en ligne 

Scanner vos documents papier et remplir un formulaire de candidature en ligne peut être fastidieux et long, mais pour les agents, c’est une aubaine. 

Les formalités administratives sont longues. Les demandes en ligne facilitent la vie. La plupart des formulaires de candidature en ligne comportent également une section pour des commentaires supplémentaires, alors assurez-vous de l’utiliser.

Réfléchissez bien avant de surenchérir

La pénurie chronique de logements dans les centres-villes a conduit à une augmentation de ce que l’on appelle : les offres de location (offrir plus que le prix demandé afin de devancer la concurrence). Cette stratégie peut être efficace pour ceux qui peuvent se le permettre. Mais l’on met en garde contre le fait que les appels d’offres de location peuvent créer un dangereux précédent. Il fait monter les prix non seulement pour les autres mais aussi pour vous-même. En indiquant une volonté de payer plus que ce qui est annoncé, les locataires peuvent augmenter la probabilité de nouvelles hausses de loyer à l’avenir, ce qui pourrait finalement rendre la propriété inabordable.

Soyez prêt à payer votre caution

Le fait que votre demande soit approuvée ne garantit pas que l’agent obtiendra la propriété pour vous. Si un agent appelle quelqu’un le matin, lui dit que sa demande a été approuvée et lui demande de payer sa caution, et qu’il dit : « Oh, je le paierai plus tard cet après-midi », l’agent passera automatiquement à la demande suivante. Cela pourrait dire qu’il attend le résultat d’une autre demande ou qu’il n’a tout simplement pas les moyens de payer. 

Ainsi, il peut être risqué de retarder le paiement de votre caution, ne serait-ce que de quelques heures. L’agent ne veux pas perdre ses autres candidats qui n’attendent que ça. Attendre un jour pourrait signifier que les autres clients sont passés à d’autres propriétés.

Choisissez le mois le plus approprié pour poser votre candidature

Contrairement à la majeure partie de l’année où le nombre de propriétés sur le marché locatif est relativement stable, les mois d’été sont très variables en termes de volume. Les listes de location sont à leur niveau le plus bas en été, quand une grande partie du pays est en vacances. Mais certaines propriétés de location sont ouvertes à la visite pendant cette période. La recherche d’un logement dans le calme peut signifier moins de concurrence et une meilleure chance de nouer une relation avec un agent. Si vous souhaitez optimiser vos options, attendez que de nombreux propriétaires rentrent de vacances. Mais n’oubliez pas que les étudiants universitaires recherchent un logement pendant cette période, ce qui accroît la concurrence dans les banlieues moins chères. Si vous pouvez vous permettre d’attendre, vous constaterez que le marché revient à la normale et vous aurez peut-être l’occasion de reprendre une location à un prix abordable qui n’était pas louée pendant la ruée.

Gardez espoir même si vous êtes jeune et novice

De nombreux locataires potentiels supposent que l’âge et la richesse l’emportent sur toute autre considération aux yeux des agents et des propriétaires. Mais la vérité est plus nuancée. Les agents immobiliers et les propriétaires essaient en fin de compte d’évaluer les risques lors du choix des candidats. Les facteurs qu’ils prennent principalement en considération sont la capacité à payer le loyer et la probabilité de dommages à la propriété. Les antécédents de location permettent de démontrer que vous représentez un risque moindre, mais vous pouvez le faire avec d’autres manières, ainsi que des références de moralité de la part d’employeurs ou d’autres personnes qui peuvent parler de choses comme votre sens des responsabilités, la propreté, etc… Un propriétaire peut choisir de louer sa propriété à des personnes sans emploi qui peuvent démontrer des économies importantes, ou à d’autres qui ont moins d’argent que leurs concurrents. Il s’agit en fin de compte de savoir si la candidature se démarque ou non.

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